Egentligen borde det vara enkelt. I ett Skellefteå, som bara sedan årsskiftet vuxit med ytterligare 750 personer, är behovet av bostäder enormt. Mark och byggrätter finns redo liksom aktörer med viljan att bygga. Men verkligheten är som bekant sällan enkel. Särskilt inte i svåra ekonomiska tider.
– Det är finansieringen som är utmaningen, i Skellefteå och resten av landet. Men för Skellefteå blir effekterna ännu större eftersom vi inte kan vänta, säger Patrik Larsen, exploateringschef på Skellefteå kommun.
Den ekonomiska nedgången har lett till väsentligt högre byggkostnader som i kombination med högre räntor gjort det allt svårare att få ihop kalkylerna. Samtidigt har investerarnas avkastningskrav höjts från runt 4,5 till 6 procent. Det leder i sin tur till högre hyror samtidigt som betalningsviljan sjunker hos redan ekonomiskt ansträngda hushåll.
– Nationellt sett är hyresnivåerna i Skellefteå ganska låga. De har stigit men eftersom vi byggt mycket med det tidigare investeringsstödet som idag är borttaget, har nivåerna ändå hållits nere en del. Ingen investerare vill driva projekt som ger alltför höga hyror, säger Patrik Larsen.
Stora osäkerheter
Skellefteå kommun har under flera år haft som mål att bygga mellan 1 000 och 1 500 bostäder per år för att klara den inflyttning som nu blir allt kraftigare.
Under 2024 kommer dock bara 750 bostäder att stå klara i Skellefteå. 2025 ser det ännu dystrare ut med en potential på drygt 500 bostäder under förutsättning att projekten flyter på enligt plan. Skulle de inte göra det finns risken att flera av projekten inte står klara förrän året därpå. Vad gäller 2026 så skulle 1 000 bostäder kunna byggas i teorin samtidigt som 1 000 nya byggrätter skulle kunna falla ut. Även det i teorin.
– Osäkerheterna är många och väldigt stora. Det går inte att säga någonting säkert förutom att vi är helt och hållet beroende av kommande räntesänkningar, säger Patrik Larsen.
Men det är inte helt och hållet mörkt på Skellefteås bostadshimmel. I mars kom beskedet att Skellefteå kommun beviljas ett lån på 800 miljoner kronor från Europeiska investeringsbanken. Med lånet följer också ett bidrag på 120 miljoner kronor. Pengarna ska användas till att bygga 750 nya bostäder i Skebos regi. En del av pengarna kommer att gå till redan påbörjade och färdiga projekt i Kåge, Burträsk, Bureå och Byske som tillsammans ger knappt 250 bostäder.
– Pengarna gör det möjligt för oss att bygga i ytterområdena och bidragsdelen gör att vi kan hålla nere hyrorna. Annars är det svårt att bygga i ytterområdena eftersom avkastningskravet ofta måste sättas högre på en mindre ort där efterfrågan trots allt är lägre än i stan, säger Lorents Burman, kommunalråd.
Kan inte vänta
Både Patrik Larsen och Lorents Burman är tydliga med att Skellefteå inte kan vänta på bättre tider. Bostadsbyggandet måste fortsätta i den mån det är möjligt. Därför har Skebo fått i uppdrag att bygga bostäder för fem miljarder under de kommande fem åren. Och att Skebo bygger har gett utslag i statistiken. Av alla de påbörjade bostadsprojekt som den svenska allmännyttan inlett under första kvartalet av 2024 står Skebo för hela 25 procent.
– Vi måste helt enkelt klara oss själva. Vi har vid ett flertal tillfällen efterfrågat nationellt stöd med tanke på den tillväxt och inflyttning som råder här. Men eftersom inget hänt så måste Skebo hålla så hög byggtakt som möjligt för att brygga över byggkrisen så gott det går, säger Lorents Burman och fortsätter.
– Men det räcker inte till och det kommer att bli tufft på bostadsmarknaden under 2024 och 2025. Dessutom skapas en bostadsskuld. Från 2026 och framåt skulle vi behöva bygga mellan 2 000 och 2 500 bostäder per år för att täcka det uppdämda behovet.
Överbrygga glappet
Trots det stelfrusna bostadsbyggandet är Lorents Burman och Patrik Larsen övertygade om att det kommer bättre tider och att byggandet kommer att komma igång bara räntorna börjar sjunka.
– Det är ändå fantastiskt, det som händer. Skellefteå har fått hela 750 nya invånare bara under årets första kvartal och uppenbarligen har dessa hittat någonstans att bo, även om vissa av dem kanske inte fått precis det de vill ha. Nu måste vi bara se till att glappet mellan behov och efterfrågan inte blir alltför stort, säger Patrik Larsen.
